Karnov Open

Karnov Open är en kostnadsfri tjänst ifrån Karnov Group där vi samlat alla Sveriges författningar och EU-rättsliga dokument. Karnov Open fungerar som en unik sökmotor, vilken ger direkt tillgång till offentlig rättsinformation. För att använda hela Karnovs tjänst, logga in här.
Fastighetsmäklarlag (1995:400) Denna lag upphör enligt Lag (2011:666) att gälla den 1 juli 2011.Angående övergångsbestämmelser, se Lag (2011:666).Förarbeten1995:400 Prop. 1994/95:14, bet. 1994/95:LU33, rskr. 1994/95:258.1998:168 Prop. 1997/98:14, bet. 1997/98:LU9, rskr. 1997/98:139.2003:456 Prop. 2002/03:71, bet. 2002/03:LU18, rskr. 2002/03:223.2009:66Prop. 2008/09:70, bet. 2008/09:JuU13, rskr. 2008/09:163.Jfr Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/60/EG av den 26 oktober 2005 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt och finansiering av terrorism (EUT L 309, 25.11.2005, s. 15, Celex 32005L0060).Utfärdad den 20 april 1995.Utkom från trycket den 3 maj 1995Kommentaren uppdaterad per 1 juli 2010Allmänna bestämmelser1 §1 §Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 2 §2 §Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18 §, 21 § första–tredje styckena och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Lag (2003:456). 3 §3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. I den mån lagen (1998:167) om tillämplig lag för avtalsförpliktelser är tillämplig avgörs dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen. Lag (1998:168). 4 §4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. 4 a §4 a §Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt denna lag finns i lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2009:66). Registrering av fastighetsmäklare5 §5 §Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbartkommunal förmedling av hyresrätter,vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola,förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,förmedling av hyresrätter till lokaler, ellerförmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.En registrering skall avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden meddelas av regeringen. Lag (2003:456). 6 §6 §För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att haninte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11–19 §§ ,har tillfredsställande utbildning,har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samtär redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. Ang. 1 st. 4 R 1986: 15, 1993: 48.Ang. 1 st. 3 och 5 C-197/06 Van Leuken.7 §7 §Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden ska se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag. Nämnden ska inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Lag (2009:66). 8 §8 §Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare sominte längre uppfyller kraven enligt 6 §, inte betalar föreskriven registreringsavgift, ellerhandlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.Återkallad registrering pga. brott mot god fastighetsmäklarsed R 1992: 90; pga. s.k. svart lägenhetsaffär, tillika fråga om bevisvärdet hos inspelat TV-program med dold kamera 1995: 6; pga. restförda skulder 1999:24 – Frågor om utrednings- och beviskrav, tillika fråga om muntlig förhandling i KamR R 1996: 83 – Ringa förseelse? R 2002: 30.9 §9 §Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. R 1996: 83 anm. vid 8 §.10 §10 §Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex månader.Fastighetsmäklarens uppdrag11 §11 §Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.12 §12 §Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.Jfr betr. 3 st. Lag (1944:181) om redovisningsmedel, under HB 1: samt BrB 10: 4 – Fråga, om mäklare blivit betalningsskyldig mot köparen när han, trots att avtalet hävts av köparen och tvist pågick mellan köpare och säljare, överlämnat handpenningen till säljaren H 2001: 292 – I strid med god fastighetsmäklarsed? R 2003: 51 – Mäklare, som förmedlat en bostadsrättslägenhet i förening vars ekonomiska förvaltning sköttes av ett bolag i vilket hon hade väsentligt inflytande, ansågs ha brutit mot god fastighetsmäklarsed R 2006: 84 – Betalning av del av köpeskillingen till fastighetsmäklare i strid mot avtal ansågs gälla mot säljaren sedan denne ej gjort invändning däremot H 2007: 86, anm. även vid JB 4:19 – Förmedling av bostadsrättslägenheter i en bostadsrättsförening där mäklaren själv var medlem ansågs strida mot god fastighetsmäklarsed R 2008: 63.13 §13 §Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.14 §14 §En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.15 §15 §Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. 16 §16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Att mäklare först i samband med kontraktsskrivning informerat köparna av en fastighet om byggplaner för angränsande hamnområde stred mot god fastighetsmäklarsed R 2006: 53.17 §17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 §18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.19 §19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. H 1997: 127 I och II anm. vid 20 §.20 §20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11–19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Skadeståndsskyldighet enl. denna lag i anledning av förmedling av fastighet utomlands (Spanien) H 1991: 43 – Skadeståndsskyldighet för mäklare på grund av oriktig uppgift om realisationsvinstbeskattning H 1991: 625, om lägenhetsyta 1991: 725 – Skadeståndsskyldighet för fastighetsmäklare som försummat att verka för att köps giltighet villkorades av att köparen beviljades lån eller fick överta lån när köpet var beroende därav H 1997: 127 I och II – Mäklare ansågs inte ha åsidosatt sina förpliktelser genom underlåtenhet att kontrollera erhållen uppgift om lägenhets yta H 1997: 667 – Fråga, om fastighetsmäklares redovisning var sådan att preskriptionsbestämmelsen i HB 18:9 var tillämplig på skadeståndskrav mot mäklaren för det sätt på vilket uppdraget utförts H 2000: 31 – Fastighetsmäklares försäkringsbolag (jfr 6 § 2) skyldigt utge skadestånd fastställt genom tredskodom mot mäklaren (och alltså utan materiell prövning) H 2001: 254 – Den tioåriga preskriptionstiden för skadeståndskrav mot mäklaren, räknad från köpeavtalets ingående, ansågs avbruten genom försäkringsbolagets erkännande av skadeståndsskyldighet H 2001: 329.Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag21 §21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. Lag (2003:456). Äldre rättsfall ang. fastighetsmäklares provision: H 1899:188; 1915: 70; 1919: 96; 1921: 180; 1931: 510; 1932: 450; 1935: 707; 1938: 312 (oriktig uppgift av mäklaren), 638; 1939: 151, 153, 575, 645; 1940: 315; 1941: 495; 1943: 148; 1944: 273; 1947: 120 (ej provision vid försäljning, som förklarats ogill jäml. GB 6:4); 1949: 765; 1950: 361, 495; 1957: 357; 1970: 122 (återkallelse av mäklaruppdrag), 444 (återgång av köp); 1971: 122 (kvittning för provisionsfordran); 1975: 748 (invändning att försäljningen kommit till stånd genom annan mäklares förmedling); 1981: 259 (provisionsanspråk ogillat till följd av bristande orsakssammanhang mellan mäklarens åtgöranden och försäljningen); 1985: 219 (två mäklare hade successivt varit verksamma; fråga om sådant orsakssammanhang förelåg mellan den förstes verksamhet och köpeavtalet att han borde få provision) – Fråga om fastighetsmäklares rätt till provision, när i köpekontrakt avtalats att köpebrev skulle upprättas mot att säljaren fick köpeskillingen men köpet hävts pga. att betalning uteblivit H 1986: 146 – Ang. tolkning av avtal om provision även för det fall att försäljning ej kom till stånd H 1991: 319 – Fråga om orsakssamband mellan mäklarens verksamhet och det träffade avtalet H 1997: 347.När uppdraget lämnats av en näringsidkare är mäklaren berättigad till provision oavsett att köpeavtalet hävts pga. bristande betalning H 2010: 58 (plenimål).22 §22 §Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. 23 §23 §Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse. Nedsättning av mäklarprovision till oregistrerad, yrkesmässigt verksam fastighetsmäklare H 2000: 629.Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1995:400 1. Denna lag träder i kraft d. 1 okt. 1995, då lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före ikraftträdandet.4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraftträdandet har åtagit sig att vara ombud. 1998:168 Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1998.Lagen skall inte tillämpas på uppdragsavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande. 2003:456 1. Denna lag träder i kraft d. 1 okt. 2003. 2. Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt denna lag senast d. 31 mars 2004. Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. 3. Den som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter till bostadslägenheter. 4. Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte beviljas, under tre månader efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann laga kraft. 2009:66 Denna lag träder i kraft d. 15 mars 2009.